НДФЛ при продаже недвижимости во фрихолд: как рассчитать налог?

После нашей предыдущей статьи мы получили много комментариев и замечаний о том, что именно не учли при подсчёте налогов и на какие моменты стоило обратить отдельное внимание.

Признаём недочёты и исправляемся. Тем более что о налогах мы давно не разговаривали предметно.

Посчитаем НДФЛ (Withholding Tax) продавца с учётом всех данных по сделке.

Исходные данные

Стоимость продажи: 10 000 000 бат.
Кадастровая (оценочная) стоимость: 7 000 000 бат.
Срок владения:
- Вариант 1 — 3 налоговых года.
- Вариант 2 — 7 налоговых лет.

Что важно знать перед расчётом?

НДФЛ при продаже недвижимости физическим лицом рассчитывается исходя из оценочной стоимости недвижимости, а не фактической цены продажи.

Да, звучит странно: даже если продать недвижимость за 20 млн бат, Withholding Tax в нашем примере будет рассчитываться от 7 млн бат.

При расчёте учитываются срок владения недвижимостью, установленный процент вычета и специальная прогрессивная шкала налогообложения.

Рассмотрим оба варианта.

Вариант 1. Продажа недвижимости после 3 налоговых лет владения

Шаг 1. Определяем налогооблагаемую базу

Установленный вычет при сроке владения 3 года составляет 77%.

7 000 000 − (7 000 000 × 77%) = 1 610 000 бат.

Шаг 2. Делим налогооблагаемую базу на срок владения

1 610 000 ÷ 3 = 536 666,67 бат.

Шаг 3. Рассчитываем налог по специальной прогрессивной шкале

В отличие от стандартной шкалы НДФЛ, при расчёте Withholding Tax с продажи недвижимости первые 150 000 бат не освобождаются от налогообложения.

Расчёт:

Первые 300 000 × 5% = 15 000 бат.
Следующие 200 000 × 10% = 20 000 бат.
Оставшиеся 36 666,67 × 15% = 5 500 бат.

Итого за расчётный год — 40 500 бат.

Шаг 4. Умножаем налог на количество лет владения

40 500 × 3 = 121 500 бат.

НДФЛ при продаже недвижимости после 3 налоговых лет владения составляет 121 500 бат.

Вариант 2. Продажа недвижимости после 7 налоговых лет владения

Шаг 1. Определяем налогооблагаемую базу

Установленный вычет при сроке владения 7 лет составляет 55%.

7 000 000 − (7 000 000 × 55%) = 3 150 000 бат.

Шаг 2. Делим налогооблагаемую базу на срок владения

3 150 000 ÷ 7 = 450 000 бат.

Шаг 3. Рассчитываем налог

Первые 300 000 × 5% = 15 000 бат.
Следующие 150 000 × 10% = 15 000 бат.

Итого за расчётный год — 30 000 бат.

Шаг 4. Умножаем налог на количество лет владения

30 000 × 7 = 210 000 бат.

НДФЛ при продаже недвижимости после 7 налоговых лет владения составляет 210 000 бат.

Сравнение результатов

При одинаковой цене продажи и оценочной стоимости размер НДФЛ будет различаться в зависимости от срока владения недвижимостью.

Показатель	Владение 3 года	Владение 7 лет
Цена продажи	10 000 000 бат	10 000 000 бат
Оценочная стоимость	7 000 000 бат	7 000 000 бат
Вычет	77%	55%
Налогооблагаемая база	1 610 000 бат	3 150 000 бат
Withholding Tax	121 500 бат	210 000 бат

Таким образом, при продаже одной и той же недвижимости с одинаковой оценочной стоимостью НДФЛ после 7 налоговых лет владения оказывается выше, чем после 3 лет.

В следующей статье мы рассмотрим, когда уплачиваются и как рассчитываются другие налоги при продаже недвижимости в Таиланде — Specific Business Tax (SBT) и Stamp Duty.