Мы уже рассказывали, что налогообложение при продаже недвижимости в лизхолд существенно отличается от фрихолда. На практике это часто становится неожиданностью для собственников.
Какие налоги платятся при регистрации сделки?
При регистрации уступки лизхолда в Земельном департаменте стороны оплачивают всего 1,1% от суммы сделки:
- 1% — регистрационный сбор (Transfer Fee)
- 0,1% — гербовый сбор (Stamp Duty)
Для сравнения:
при продаже фрихолда налоги составляют:
- около 3,3%, если объект в собственности более 5 лет
- около 6,3%, если менее 5 лет
Но ключевое отличие:
для фрихолда эти налоги — финальные,
а для лизхолда — нет.
Где возникает основной налог?
При уступке лизхолда НДФЛ не удерживается при регистрации сделки.
Он рассчитывается позже Налоговым департаментом, который:
- анализирует сделку
- рассчитывает доход
- применяет прогрессивную шкалу
- направляет уведомление с суммой налога к уплате
Пример расчета НДФЛ
Рассмотрим ситуацию из нашей практики:
- Покупка: 1 марта 2019 г. — 10,000,000 бат
- Продажа: 1 сентября 2025 г. — 12,000,000 бат
- Срок владения: 6,5 лет
Расчет:
- Амортизация:
10,000,000 × (6,5 / 30) = 2,166,666.67 бат - Остаточная стоимость:
7,833,333.33 бат - Доход:
12,000,000 − 7,833,333.33 = 4,166,666.67 бат - Минус расходы на регистрацию (1,1%):
132,000 бат - Минус личный вычет:
60,000 бат
Налогооблагаемая база: 3,974,666.67 бат
По прогрессивной шкале НДФЛ:
налог составит 957,400 бат
Можно ли занизить цену сделки?
Теоретически — да. Практически — рискованно.
Возможные последствия:
- Земельный департамент может не зарегистрировать сделку
- Налоговая может запросить пояснения
- При существенном расхождении с рыночной ценой — риск налоговых претензий
Если фактическая цена — 12,000,000 бат, а в документах указана остаточная стоимость, это может быть квалифицировано как уклонение от налогообложения.
Как оптимизировать налоги законно?
1. Учет всех расходов
Можно уменьшить налоговую базу за счет:
- комиссии агенту
- дополнительных расходов, связанных со сделкой
2. Структурирование сделки
Например:
- отдельно — уступка лизхолда
- отдельно — компенсации (например, за Sinking Fund)
Такие выплаты не всегда относятся к налогооблагаемому доходу.
Важный момент
Юрист, который регистрирует сделку, как правило:
- не рассчитывает НДФЛ
- не предлагает налоговую оптимизацию
Это отдельная работа, требующая налоговой экспертизы.
Вывод
Низкие налоги при регистрации лизхолда (1,1%) часто создают ложное ощущение выгоды.
На практике основной налог возникает позже — и может быть существенно выше ожидаемого.
Поэтому важно заранее:
- рассчитать налог
- продумать структуру сделки
- учесть все возможные расходы
Автор: Александра Агапитова.
Все права защищены.
Копирование и использование материалов без письменного согласия владельца запрещено.