Распространённое заблуждение — считать, что если договор уступки не регистрируется в государственных органах, то и налогов нет.
Разберёмся, как это работает на практике.
Почему возникает иллюзия “безналоговой” уступки
Договор уступки (assignment):
- не регистрируется в земельном департаменте
- не сопровождается автоматическим расчётом налогов
Из этого часто делают неверный вывод:
налоговая не узнает о сделке.
Ключевой момент
Если Вы получили доход — он подлежит налогообложению.
Уступка прав по договору — это:
- реализация имущественного права
- и, соответственно, налогооблагаемый доход
Как налоговая узнаёт о сделке
Информация поступает не через регистрацию, а через застройщика.
Схема выглядит так:
- Договор с первым покупателем
- Трёхстороннее соглашение (покупатель — новый покупатель — застройщик)
- Новый договор с конечным покупателем
Эти изменения фиксируются в документации застройщика и могут быть переданы в налоговые органы.
Кейс из практики
- 2022 год — покупка квартиры за 10 млн бат
- 2023 год — оплачено 6 млн бат
- уступка прав за 8 млн бат
Фактический доход — 2 млн бат
В 2025 году налоговая:
- направляет запрос
- требует договор уступки и банковские выписки
Результат расчёта
- НДФЛ: 350,000 бат
- штраф за просрочку: 94,500 бат
Итого к оплате: 444,500 бат
Что важно понимать
После выявления факта сделки налоговая:
- запрашивает документы
- определяет доход
- начисляет налог и штрафы
Отсутствие регистрации сделки не означает отсутствие контроля.
Вывод
Уступка на этапе строительства:
- облагается налогом, если есть доход
- может быть проверена налоговой
- требует своевременного декларирования
Игнорирование этих обязательств приводит к:
- доначислению налога
- штрафам
- дополнительным проверкам
Рекомендация
Планировать налоги необходимо:
- до заключения сделки
- с учётом структуры платежей
- и возможной прибыли
Разобраться, нужно ли Вам декларировать доходы и как рассчитать налог, Вы можете на нашем Вебинаре по НДФЛ.
Автор: Александра Агапитова.
Все права защищены.
Копирование и использование материалов без письменного согласия владельца запрещено.