Только 10% покупателей тщательно изучают договор купли-продажи квартиры в кондоминиуме перед его подписанием с застройщиком. Как результат – заключение договора на невыгодных для себя условиях, отсутствие понимания своих прав, а также момента их нарушения. Эта статья поможет всем будущим покупателям квартир в новостройках, а также тем, кто уже заключил договор и не удовлетворен условиями по той или иной причине.
Основы договора
При составлении и подписании договоров застройщик должен руководствоваться двумя основными нормативными документами:
- Законом «О кондоминиумах» 1979 г. с изменениями и дополнениями в редакции 2008 г.
- Стандартной формой договора купли-продажи квартиры в кондоминиуме № ОС 22, утвержденной Министерством внутренних дел Таиланда в 2008 г.
Согласно статье 6/2 Закона «О кондоминиумах» все договора купли-продажи должны быть составлены в соответствии со стандартной формой, утвержденной Министерством. Любое положение, которое ухудшает условия для покупателя по сравнению с этой формой, не имеет законной силы. За нарушение предусмотрен штраф до 100 000 Бат.
Возможности покупателя
Перед встречей с застройщиком покупатель может взять Стандартную форму договора, сверить условия и внести необходимые правки. Однако большинство застройщиков с трудом идут на изменения. Если компромисс не достигнут, есть два варианта:
- Подписать предложенный договор
- Выбрать другой проект и другого застройщика
Основные условия договора
Информация о продавце
- Гарантия права собственности на землю
- Указание номера чанота, площади, местоположения
- Наличие или отсутствие залога, сумма долга и кредитор
- Разрешение на строительство, этап строительства на момент подписания
- Обязательство получить лицензию на кондоминиум после завершения
Условия купли-продажи
- Количество квартир, номера, этаж, площадь
- Описание и право использования общей собственности и оборудования
- Рекламные материалы и брошюры — часть договора
Стоимость квартиры
- Цена за квадратный метр и общая стоимость
- Корректировка стоимости в случае изменения площади по завершению строительства
Расчёты и передача права собственности
- Платежи: бронирование, подписание договора, график платежей в процессе строительства
- Расчеты по месту нахождения продавца с выдачей квитанций
- Сроки завершения строительства и передачи прав
- Уведомление покупателя о регистрации права собственности за 30 дней
- Право покупателя назначить дату регистрации ранее, предупредив продавца за 7 дней
- Право покупателя передать свои права третьему лицу с письменным уведомлением продавца без дополнительных платежей
Строительство здания
- Гарантия соответствия строительству утвержденным спецификациям и государственным стандартам
- Право продлить срок строительства не более чем на 1 год при задержках не по вине продавца с обязательным уведомлением
- Ответственность за установку счетчиков в квартире и на объектах общей собственности
Расходы по передаче права собственности
- Налог на прибыль, гербовый сбор, специальный бизнес-налог оплачивает продавец
- Стоимость трансфера оплачивается совместно продавцом и покупателем
- Эти условия также предусмотрены Налоговым кодексом Таиланда
Штрафы, проценты и прекращение договора
- Штраф за просрочку оплаты со стороны покупателя — не более 15% годовых и не более 10% от стоимости квартиры
- Основания для одностороннего расторжения договора продавцом:
- При одном платеже — задержка платежа
- При 24 и более платежах — задержка трёх последовательных платежей
- При менее 24 платежах — задержка оплаты 12.5% стоимости квартиры
- Продавец направляет письменное требование, после 30 дней без оплаты может расторгнуть договор
- В случае невыполнения продавцом передачи права собственности покупатель может:
- Расторгнуть договор и потребовать возврат средств с процентами
- Требовать штраф 0.01% от стоимости квартиры ежедневно до достижения 10%
- Форс-мажор: продавец обязан вернуть все суммы и выплатить проценты по ставке депозита банка Krung Thai Bank
Ответственность за дефекты строительства
- Гарантийный срок: 5 лет на здание и составляющие, 2 года — на другие компоненты
- Дефекты должны быть устранены в течение 30 дней с момента уведомления
Приложения к договору
- Уставные документы компании
- Чанот на землю
- Разрешение на строительство
- Спецификация квартиры и общей территории
- Рекламные брошюры
Практические советы
На практике застройщики либо полностью копируют стандартный договор, игнорируя особенности объекта, либо максимально защищают свои интересы, отходя от формы. Оба варианта далеки от идеала.
Подписывать договор, который в ущерб интересам покупателя, в надежде решить спор в суде, не рекомендуется:
- Судебные процессы в Таиланде дорогостоящие и длительные
- Суд рассматривает договор как согласие сторон с его условиями
Автор: Александра Агапитова.
Все права защищены.
Копирование и использование материалов без письменного согласия владельца запрещено.