Незнакомый термин Due Diligence (дью дилидженс) дословно переводится как «надлежащая добросовестность». В юридической практике под этим понимается комплекс действий, направленных на получение всесторонней информации об объекте, в который Вы планируете вложить денежные средства.
Нужны ли Вам услуги Due Diligence при покупке квартиры или дома в Таиланде? Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо понять, что входит в эти услуги, можно ли без них обойтись и насколько их стоимость соразмерна Вашим рискам.
Что проверяет юрист при покупке готовой квартиры или земельного участка?
Пакет Due Diligence обычно включает:
1. Проверку чанота (правоустанавливающего документа):
- Кто является собственником.
- Свободен ли объект для продажи: нет ли залога, аренды или других обременений.
- Соответствует ли площадь объекта заявленной.
- Кадастровая стоимость и налоги при регистрации сделки.
2. Проверку проекта договора купли-продажи:
- Совпадают ли данные с чанотом.
- Какова фактическая и кадастровая стоимость недвижимости.
- Как распределены издержки между сторонами.
- Есть ли двусторонняя ответственность за нарушение условий.
- Насколько защищены права покупателя.
3. В случае покупки земли:
- Проверка границ участка (наличие меток и столбов).
- Наличие законных или незаконных строений.
- Использование участка третьими лицами.
- Наличие публичных дорог.
4. Если планируется строительство:
- Возможно ли получить разрешение на строительство.
- Какие ограничения действуют по этажности и типу зданий.
Стоимость Due Diligence зависит от типа объекта и суммы сделки. Оценить, насколько услуга оправдана, можно, сопоставив объём рисков и тот уровень защиты, который она обеспечивает. Учитывая, что вся документация оформляется на тайском языке, а агенты по недвижимости не имеют юридического образования, вовлечение юриста минимизирует риски.
А как быть при покупке квартиры на этапе строительства?
Если Вы заключаете договор с застройщиком, а квартира ещё не построена, в поле Вашего внимания попадают другие риски. В этом случае Due Diligence включает:
1. Проверку прав на землю:
- Принадлежит ли участок застройщику.
- Свободна ли земля от обременений или залогов.
2. Проверку разрешительных документов:
- Наличие EIA — экологической экспертизы.
- Наличие разрешения на строительство.
3. Проверку информации о застройщике:
- Уставные документы: сведения об акционерах, директорах, размере капитала, дате регистрации.
- Балансовые отчёты за предыдущие годы: инвестиции акционеров, стоимость земли.
- История реализации других проектов: соблюдение сроков, качество строительства, проблемы при вводе в эксплуатацию, смена акционеров.
4. Проверку договора купли-продажи:
- Соответствует ли он типовому договору, утверждённому Министерством внутренних дел Таиланда.
- Подготовлен ли он на тайском и английском (или русском) языках.
- Прилагаются ли копии документов застройщика, паспорт директора, правоустанавливающие документы на землю, рекламные материалы (они также считаются частью договора).
Почему это важно?
Первичный рынок нередко привлекателен по цене, но несёт в себе дополнительные риски. Отказ от профессиональной проверки и доверие словам агентов и менеджеров застройщика могут обернуться финансовыми потерями.
Объём работы юриста перед подписанием договора достаточно велик, но он позволяет Вам быть уверенными в законности сделки и защищённости Ваших интересов.
Наша рекомендация
Минимизировать риски можно с помощью услуги Due Diligence.
Автор: Александра Агапитова.
Все права защищены. Копирование и использование материалов без письменного согласия владельца запрещено.