При покупке квартиры у застройщика на этапе строительства у покупателя изначально есть право уступить свои права и обязанности по договору (Assignment) третьему лицу.
Это закреплено в Типовом договоре купли-продажи кондоминиума, утверждённом Министерством внутренних дел Таиланда. Для многих инвесторов уступка — ключевой инструмент работы с недвижимостью.
При этом:
- регистрация уступки не требуется
- договор заключается в простой письменной форме
- достаточно подписей сторон и двух свидетелей
Но на практике есть ряд важных нюансов.
Фрихолд и лизхолд: принципиальная разница
Фрихолд
Право уступки закреплено на нормативном уровне и не требует согласия застройщика.
Лизхолд
Типовой договор не применяется.
Для уступки обязательно согласие застройщика (арендодателя), и он вправе отказать.
Что мы рекомендуем:
заранее закрепить в договоре:
- право арендатора на уступку
- обязанность арендодателя согласовать сделку
- порядок проведения уступки
Банковские документы: частая проблема
При покупке:
- первый покупатель переводит средства из-за рубежа
- в назначении платежа указываются его данные
После уступки ситуация меняется.
Пример:
- Иванов оплатил 30% (3,000,000 бат)
- Петров после уступки оплачивает оставшиеся 70%
В итоге:
- 30% платежей — на имя Иванова
- 70% — на имя Петрова
Но для регистрации права собственности в Земельном департаменте
100% банковских документов должны быть на финального покупателя (Петрова)
Что мы рекомендуем:
обсуждать этот вопрос с застройщиком заранее, на этапе уступки.
Налог при уступке
Доход от уступки облагается НДФЛ по прогрессивной шкале.
Пример:
- Покупка: 10,000,000 бат
- Оплачено: 3,000,000 бат
- Уступка: 4,000,000 бат
Доход: 1,000,000 бат
С учетом личного вычета 60,000 бат:
Налогооблагаемая база: 940,000 бат
Расчет налога:
- 0 – 150,000 → 0 бат
- 150,001 – 300,000 → 7,500 бат
- 300,001 – 500,000 → 20,000 бат
- 500,001 – 750,000 → 37,500 бат
- 750,001 – 940,000 → 38,000 бат
Итого НДФЛ: 103,000 бат
Как снизить риски?
Мы рекомендуем:
- проводить налоговое планирование до сделки
- проверять условия договора уступки
- учитывать требования застройщика
- заранее прорабатывать банковские документы
Вывод
Уступка на этапе строительства — удобный инвестиционный инструмент, но требует внимательной подготовки.
Основные риски связаны:
- с формой владения (фрихолд / лизхолд)
- с банковскими документами
- с налогообложением
Грамотная структура сделки позволяет избежать проблем на этапе регистрации и оптимизировать налоговую нагрузку.
Автор: Александра Агапитова.
Все права защищены.
Копирование и использование материалов без письменного согласия владельца запрещено.