При покупке виллы в Таиланде застройщики могут предложить две разные юридические модели:
договор купли-продажи или договор строительства.
На практике это принципиально разные подходы, несмотря на то, что в обоих случаях земля, как правило, передается иностранцу по договору лизхолда.
В чем разница между моделями?
Покупка дома
Застройщик:
- завершает строительство
- вводит объект в эксплуатацию
- получает домовую книгу
После этого:
- заключается договор купли-продажи
- право собственности регистрируется в земельном департаменте
- оплачиваются налоги и сборы (в среднем около 6,3%)
В результате у покупателя:
- основной документ — договор купли-продажи
- право собственности возникает после регистрации
Строительство дома
Застройщик выступает как подрядчик и строит объект по заказу клиента.
Особенности:
- собственником здания становится клиент
- право возникает на основании разрешения на строительство
- регистрация в земельном департаменте не требуется
- налоги при передаче права собственности не возникают
Ключевые отличия
НДС
Покупка:
- продажа недвижимости НДС не облагается
Строительство:
- услуги подрядчика облагаются НДС 7%
- если НДС не включен в договор, это увеличивает бюджет проекта
Право собственности
Покупка:
- право возникает только после регистрации сделки
- до этого момента покупатель не контролирует объект
Строительство:
- клиент становится собственником на этапе строительства
- с момента получения разрешения на строительство
Это означает, что:
- все риски по объекту переходят к клиенту на ранней стадии
Происхождение средств
Покупка:
- требуется подтверждение перевода средств из-за рубежа (TT3)
- особенно актуально на Пхукете
Строительство:
- таких требований нет
- можно использовать:
- средства внутри Таиланда
- реинвестированные деньги
Правоустанавливающие документы
Покупка:
- договор купли-продажи
Строительство:
- разрешение на строительство
Важно учитывать:
оформление разрешения на иностранца может быть затруднено.
На практике часто:
- разрешение оформляется на застройщика
- затем переоформляется на клиента
Эти условия необходимо заранее прописывать в договоре.
Вывод
Покупка и строительство — это две разные юридические и финансовые модели.
Покупка:
- проще с точки зрения структуры
- понятна по документам
- но требует уплаты налогов при регистрации
Строительство:
- дает больше гибкости
- может быть выгоднее с точки зрения налогов
- но переносит на клиента больше рисков
Выбор модели зависит от:
- целей инвестора
- структуры сделки
- готовности управлять рисками
Автор: Александра Агапитова.
Все права защищены.
Копирование и использование материалов без письменного согласия владельца запрещено.