В Таиланде усиливается внимание к сделкам с недвижимостью, в которых могут усматриваться признаки использования номинальных лиц.
Подозрения в использовании номиналов распространяются не только на компании с иностранным участием, но и на некоторые сделки с недвижимостью, в которых участвуют физические лица.
Основные опасения Земельного департамента связаны прежде всего с земельными участками: существует риск, что недвижимость фактически приобретается гражданином Таиланда за деньги и в интересах иностранца.
Проверка источника средств при покупке недвижимости
При расчётах за недвижимость на сумму свыше 5 млн бат, а при наличных расчётах — свыше 2 млн бат, у покупателя-гражданина Таиланда могут запросить информацию и документы, подтверждающие источник происхождения денежных средств.
В частности, может проверяться:
- источник средств, использованных для покупки;
- уровень доходов покупателя;
- его финансовое положение.
Таким образом, крупная сделка с недвижимостью может потребовать документального подтверждения того, что покупатель действительно располагает средствами для её приобретения.
Если у покупателя-тайца есть иностранный супруг
Отдельное внимание уделяется ситуациям, когда покупателем недвижимости выступает гражданин Таиланда, состоящий в браке с иностранцем.
В таком случае покупателю может потребоваться подтвердить, что деньги, использованные для приобретения недвижимости, являются его личными средствами, а не совместно нажитым имуществом супругов.
Это особенно важно при сделках с земельными участками, поскольку иностранцы в общем случае не могут владеть землёй в Таиланде на тех же основаниях, что и граждане страны.
Проверка лизхолда, оформляемого на иностранную компанию
При регистрации лизхолда, если арендатором выступает иностранная компания, Земельный департамент может проверять цели использования земельного участка.
Это связано с необходимостью убедиться, что структура сделки соответствует заявленной цели и не используется для обхода ограничений на владение землёй иностранцами.
Как ситуация отражается на регистрации лизхолда на Пхукете?
На практике регистрация лизхолда на Пхукете в последнее время стала более сложной даже для иностранных покупателей — физических лиц.
Это может касаться, в частности, сделок с застройщиками, когда дом приобретается во фрихолд, а земля под ним оформляется в лизхолд.
В зависимости от условий договора с арендодателем, порядка расчётов и предполагаемого использования земли лизхолд земельного участка под домом может быть расценён не как обычная аренда, а как сделка, имеющая признаки продажи недвижимости.
Может ли это коснуться лизхолда квартиры?
Да, подобные вопросы могут возникать не только при оформлении лизхолда земельного участка, но и при регистрации лизхолда квартиры.
Одним из обстоятельств, которое может вызвать дополнительные вопросы, может быть 100% предоплата за весь 30-летний срок аренды.
Ещё одним фактором может стать содержание договора и фактические намерения сторон — например, если из условий сделки следует, что арендатор не предполагает возвращать объект арендодателю после окончания срока аренды.
30-летняя предоплата и риск признания сделки скрытой покупкой
Год назад мы уже рассказывали о стандартном договоре долгосрочной аренды, установленном Комитетом по контрактам Совета по защите прав потребителей Таиланда.
Одной из особенностей такого договора является возможность предусматривать оплату аренды за длительный период.
Однако полная предоплата за 30 лет аренды в определённых обстоятельствах может стать ещё одним фактором, вызывающим вопросы у регистрирующих органов, поскольку такая конструкция может внешне напоминать скрытую покупку недвижимости иностранцем.
Поэтому при подготовке сделки важно учитывать не только формальное название договора, но и его содержание, порядок расчётов, срок аренды и фактическую экономическую цель сделки.
Что важно учитывать при регистрации сделки?
Ужесточение проверок означает, что при регистрации сделок с недвижимостью всё большее значение имеют источник денежных средств, структура сделки, условия договора и реальные намерения сторон.
Особенно внимательно следует подходить к сделкам с земельными участками и лизхолду, если в них участвуют иностранцы.
Перед регистрацией такой сделки необходимо заранее оценить её структуру и убедиться, что она соответствует требованиям законодательства и практике Земельного департамента.
Автор: Александра Агапитова.
Все права защищены.
Копирование и использование материалов без письменного согласия владельца запрещено.