«Лизхолд приговорили». Почему рынок не рухнул?

В предыдущей статье мы коротко рассказали о решении Верховного суда Таиланда, «приговорившего» лизхолд.

Почему после этого решения рынок квартир на Пхукете не упал на 51% (тайская квота в кондоминиумах, которую обычно передают иностранцам в лизхолд)? И почему не рухнул весь рынок домов, земля под которыми находится у иностранных инвесторов в лизхолде?

Потому что никаких принципиальных изменений решение суда не принесло.

Максимальный срок аренды недвижимости так и остался 30 лет.

Однако решение суда подтвердило несколько важных моментов:

Принудить арендодателя в судебном порядке заключить второй договор аренды на тот же срок не удалось, несмотря на то что арендатор оплатил три срока аренды.
Договорённости, направленные на обход законодательного ограничения срока аренды в 30 лет, признаны недействительными.
Решение касается частных отношений между физическими лицами. Для рынка недвижимости на Пхукете больший интерес представляют отношения между застройщиком (юридическим лицом) и арендатором (физическим лицом). Аналогичных судебных кейсов мы пока не нашли.

За счёт чего тогда существует лизхолд?

1. Добрая воля сторон

Закон ограничивает срок аренды недвижимости, но не ограничивает право сторон продлить договор в добровольном порядке, а не в принудительном.

Если бы обе стороны согласились зарегистрировать второй срок лизхолда, никто бы им не препятствовал.

В случае с застройщиком, если это не компания-однодневка, созданная по принципу «построить, продать и забыть», обычно существует намерение продлевать лизхолд, подкреплённое налоговым и финансовым планированием.

Мы очень сомневаемся, что в бизнес-планы застройщиков входит коварный замысел отнять недвижимость у арендаторов через 30 лет.

Скорее продлению может помешать отсутствие долгосрочных планов деятельности самой компании.

2. Предоплата за второй и третий сроки как инструмент влияния

В решении Верховного суда ничего не сказано об обязанности арендодателя вернуть арендатору оплату за второй и третий сроки, если продление лизхолда не состоялось.

Теоретически арендатор может обратиться в суд с требованием о компенсации переплаченных сумм, а также пени.

Практически — необходимо детально разбирать каждый конкретный случай.

Для застройщика, который разделил стоимость лизхолда по срокам и получил от арендатора предоплату за все три срока, это означает возможность предъявления арендатором требований о возврате переплаченных сумм и пени в случае отказа от продления договора.

3. Защита прав потребителей

Пока нам сложно представить, как именно этот механизм будет работать на практике.

Но представим ситуацию: застройщик ввёл арендатора в заблуждение относительно гарантированного срока аренды 30+30+30 лет, а после окончания первого срока отказался продлевать договор.

Последствия могут быть самыми разными.

Многое будет зависеть от того, разделена ли стоимость аренды на три срока, какие доказательства имеются у арендатора и какие обязательства принимал на себя застройщик.

В зависимости от обстоятельств дело может дойти вплоть до уголовной ответственности.

Надо ли теперь опасаться лизхолда?

Не больше, чем до решения Верховного суда.

Если Вы осознаёте, что приобретаете право аренды на 30 лет с возможностью продления, которая зависит от множества факторов, — почему бы и нет?

Главное — понимать, что продление не является гарантированным, даже если договор предусматривает последующие сроки аренды.

Где ознакомиться с решением Верховного суда?

Оригинал решения на тайском языке можно найти по номеру дела на официальном сайте Верховного суда Таиланда.

Юридически значимым является только оригинал судебного решения на тайском языке.